Baufinanzierung ohne Eigenkapital: So wird der Traum vom Eigenheim möglich

Für viele Menschen ist der große Wunsch, irgendwann im Leben ein Eigenheim zu besitzen, fest verankert. Jedoch ist es nicht jedem Kauf- oder Bauinteressenten möglich, eigenes Vermögen als Investition für das Eigenheim aufzubringen. Die Gründe hierfür sind vielfältig und implizieren nicht automatisch eine schlechte Bonität. So kann ein Kauf- oder Bauinteressent, der eine Immobilie als Eigenheim bauen oder erwerben möchte, aufgrund seines hohen sicheren und regelmäßigen Verdienstes eine sehr gute Bonität aufweisen oder auch über Eigenkapital verfügen, dass zwar nicht für den Kauf oder Bau einer Immobilie verfügbar ist, jedoch als Sicherheit im Hintergrund fungiert. Wir zeigen Ihnen, was bei einer Vollfinanzierung alles beachtet werden muss und wie eine Hausfinanzierung oder Baufinanzierung ohne Eigenkapital trotzdem funktionieren kann.

 

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Was ist eine Hausfinanzierung oder Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Bei der Hausfinanzierung und Baufinanzierung ohne Eigenkapital muss zwischen zwei Kategorien unterschieden werden. Auf der einen Seite gibt es die Finanzierung ohne Eigenkapital, bei der der Hauskäufer keinerlei Eigenkapital besitzt und deshalb einen Kredit benötigt. Auf der anderen Seite gibt es aber auch den Hauskauf / Hausbau ohne Eigenkapital, bei dem der Hauskäufer zwar im Besitz von Eigenkapital ist, dieses aber nicht für den Hauskauf / Hausbau eingesetzt werden kann oder soll. Bei der zweiten Kategorie Eigenkapital kann es sich beispielsweise um schuldenfreie Immobilien, Wertpapiere, Lebensversicherungen, Kunstgegenstände, Gemälde, Gold oder Schmuck handeln. Eine Vollfinanzierung beim Kauf oder Bau eines Hauses umfasst normalerweise den Kaufbetrag bzw. die Baukosten sowie alles, was für die Renovierung / Sanierung beim Hauskauf bzw. für die Errichtung des Hauses beim Hausbau (inkl. Grundstück etc.) benötigt wird. Nicht finanziert werden bei einer regulären Vollfinanzierung eine Einbauküche, andere Einrichtungsgegenstände sowie die Kaufnebenkosten / Baunebenkosten. Bei einer derartigen Vollfinanzierung ist auch von einer 100 %-Finanzierung die Rede.


Was ist der Unterschied zwischen einer 100 %- und einer 110 %-Finanzierung bei einer Baufinanzierung / Hausfinanzierung ohne Kapital?

In begründeten Fällen und bei besonders guter Bonität bzw. ausreichenden Sicherheiten (nicht für die Finanzierung eingesetztes Eigenkapital) kann auch eine Hausfinanzierung / Baufinanzierung über 110 % vereinbart werden. Bei der sogenannten 110 %-Finanzierung werden im Gegensatz zur 100-Prozent-Finanzierung auch die vollständigen Nebenkosten des Hauskaufs oder Hausbaus mitfinanziert. Bei dieser Art des Kredits ist keinerlei einsetzbares Eigenkapital vonnöten.

Was sind die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung beim Kauf oder Bau eines Hauses?

Um ein Eigenheim ohne Eigenkapital kaufen oder bauen zu können, ist eine herausragende Bonität / Kreditwürdigkeit erforderlich. Hierzu zählt zum Beispiel ein sehr hohes regelmäßiges und sicheres Einkommen bei einer unbefristeten Beschäftigung sowie ein ausgezeichneter Schufa-Score (über 97,5 %). Ein weiterer wichtiger Faktor für das Zustandekommen einer Vollfinanzierung ist die Art und Qualität der zu finanzierenden Immobilie. Bei der Beurteilung wird ein besonderes Augenmerk auf die Lage, das Alter, die Selbstnutzung, die Ausstattung sowie auf den voraussichtlichen Wiederverkaufswert gelegt.


Was sind die Vorteile und Nachteile der Vollfinanzierung beim Bau oder Kauf eines Hauses?

Wie bei allen größeren Vorhaben gibt es auch bei einer Vollfinanzierung für den Bau oder Kauf eines Hauses Vor- und Nachteile, die berücksichtigt werden müssen und bei Ihrer persönlichen Entscheidung für oder gegen das Kaufen oder Bauen ohne Eigenkapital einfließen sollten:

Vorteile Vollfinanzierung Nachteile Vollfinanzierung

Schnelle Realisierung: 

Das Ansparen von Eigenkapital braucht Zeit. Bei einer Vollfinanzierung kann ohne Wartezeit der Traum vom Eigenheim realisiert werden.

Höhere Zinsen:

Wenn sich eine Bank auf eine Hausfinanzierung / Baufinanzierung ohne Kapital einlässt, geht sie ein deutlich höheres (Ausfall-) Risiko ein. Dieses Risiko lassen sich die Banken mit einem Zinsaufschlag bezahlen, wodurch die monatlichen Kreditraten für den Kreditnehmer teurer werden.

Schneller schuldenfrei:

Wer schneller mit dem Abzahlen des Darlehens beginnt, ist in der Regel auch schneller wieder schuldenfrei. Im Regelfall sollte eine vollständige Abzahlung immer so weit wie möglich vor dem Eintritt in die Rente abgeschlossen sein.

Längere Abzahlung:

Zwar können Sie bei einer Vollfinanzierung früher mit dem Abzahlen Ihrer Schulen beginnen, allerdings wird die Laufzeit des Darlehens länger sein, wenn Sie zuvor kein Eigenkapital angespart haben, da die Rückzahlungssumme dadurch höher ausfällt.

Verfügbare Rücklagen:

Sollte bereits ein gewisses Eigenkapital angespart worden sein, dass nicht für den Kauf oder Bau einer Immobilie eingesetzt wird, könnte es als Rücklage für zu einem späteren Zeitpunkt anstehende Investitionen / Reparaturen / Sanierungen etc. dienen.

Risiko für Anschlussfinanzierung:

Bei Kreditabschluss wird immer eine Zinsbindungsfrist zwischen 5 und 30 Jahren vereinbart. Sollte Ihr Darlehen bis zum Ablauf dieser Frist noch nicht vollständig zurückgezahlt sein, ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Bei einer Vollfinanzierung ist die Restschuld zu diesem Zeitpunkt möglicherweise höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Sollte sich das Zinsniveau verändern, könnten dabei größere Risiken für Sie entstehen.

Welche Vor- oder Nachteile für Sie mehr wiegen, sollte sorgfältig abgewogen werden.


Wie ist der Ablauf beim Baukredit / Hauskredit ohne Eigenkapital?

Eine Hausfinanzierung / Baufinanzierung setzt immer eine ausführliche und intensive Beratung voraus. Bei einer Finanzierung ohne Kapital ist sie umso mehr unverzichtbar. Das ist nicht nur für die Bank wichtig, um das Ausfallrisiko des Kreditnehmers so gering wie möglich zu halten, sondern auch für Sie als Kauf- / Bauinteressent, denn schließlich möchten Sie lange Freude an Ihrem neuen Eigenheim haben und trotz der monatlichen Kreditraten noch genügend Budget zur Verfügung haben, um ein angenehmes Leben führen zu können, ohne jeden Cent dreimal umdrehen zu müssen. Bei der Hausbau Finanz GmbH steht dieses umfangreiche und intensive Beratungsgespräch an allererster Stelle. Eine ganzheitliche Bedarfsanalyse durch unsere Baufinanzierungsvermittler hilft dabei, uns einen umfangreichen Überblick über Ihre finanzielle Situation zu schaffen. Finden wir dabei heraus, dass Ihre Bonität ausgezeichnet ist und Ihre Finanzen gut aufgestellt sind, steht Ihrem Wunsch, ein Haus zu kaufen oder zu bauen auch ohne Eigenkapital nichts mehr im Wege.

Haben Sie Interesse an einem Hauskauf / Hausbau ohne Eigenkapital und möchten mehr über die Konditionen (Zinssatz / Zinsen, Laufzeit, Tilgung etc.) bei der Hausbau Finanz GmbH erfahren, dann zögern Sie nicht und informieren Sie sich auf unserer Webseite oder kontaktieren Sie uns noch heute. Ihr Finanzierungsberater vor Ort freut sich, Sie kennenzulernen und berät Sie gerne!

 

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FAQs zum Thema Hauskauf / Hausbau ohne Eigenkapital

Wie hoch ist die maximale Kreditsumme bei einer Hausfinanzierung / Baufinanzierung ohne Eigenkapital? Normalerweise sollte die Kreditsumme den Beleihungswert (Rückkaufswert bei Veräußerung) einer Immobilie nicht überschreiten. Überschreitet die Kreditsumme diesen Wiederverkaufswert (Kaufpreis bei Verkauf), wird dafür ein Zinsaufschlag erhoben. Je höher die Kreditsumme bei einer Vollfinanzierung ist, desto höher wird auch der Zinsaufschlag ausfallen. Wie viel Kreditsumme Sie sich in Ihrer individuellen Situation leisten können, ermitteln wir gerne in einem ausführlichen Beratungsgespräch. Hierbei prüfen wir auch, ob Sie sich für eine Förderung qualifizieren. Seit dem 01.06.23 gibt es beispielsweise das neue KfW-Programm "Wohneigentum für Familien" (WEF), das Familien mit minderjährigen Kindern einen zinsgünstigen Kredit bietet. 
Welche Besonderheiten haben Hausfinanzierungen / Baufinanzierungen ohne Eigenkapital? Für eine Hausfinanzierung / Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist eine besonders gute Bonität sowie ein hohes und sicheres Haushaltseinkommen von größter Bedeutung. Sicherheiten, die zwar nicht für den Erwerb oder Bau des Eigenheims eingesetzt werden, aber der Bank als Sicherheit dient, wirken sich positiv auf eine Kreditentscheidung aus, sind jedoch keine zwingende Voraussetzung.
Handelt es sich bei Vollfinanzierungen immer um Hausfinanzierungen / Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital? Bei einer Vollfinanzierung muss zwischen zwei verschiedenen Varianten unterschieden werden. Bei Variante 1 wird kein Kapital für die Hausfinanzierung / Baufinanzierung eingesetzt, der Kreditnehmer besitzt allerdings auch keinerlei Eigenkapital, dass er einsetzen könnte. Bei Variante 2 besitzt der Kreditnehmer Eigenkapital, dass er aber für den Bau oder Erwerb der Immobilie nicht einsetzen kann oder will. Dabei kann es sich beispielsweise um Wertpapiere, Lebensversicherungen, Rentenversicherungen, Kunstobjekte, Gemälde, Gold, Schmuck, schuldenfreie Immobilien o.Ä. handeln.
Welche Immobilien können im Rahmen Hausfinanzierung / Baufinanzierung ohne Eigenkapital finanziert werden? Immobilien, die im Rahmen einer Hausfinanzierung / Baufinanzierung ohne Kapital finanziert werden können, müssen immer für den Eigenbedarf genutzt werden und nicht als Kapitalanlage. Im Einzelfall kann ein Haus mit Einliegerwohnung (z.B. für Eltern / Kinder oder je nach Region als Ferienwohnung) realisierbar sein.