Anschlussfinanzierung mit dem Forward-Darlehen

Sichern Sie sich den niedrigen Zinssatz von heute für die Anschlussfinanzierung von morgen. Mit einem Forward Darlehen bietet sich die günstige Gelegenheit, auch mit bestehenden Immobilienfinanzierungen oder Baufinanzierungen, deren Zinsbindung erst in den nächsten Jahren ausläuft, das niedrige Zinsniveau von heute zu nutzen. Wir verraten Ihnen, wie das funktioniert und was Sie dabei beachten müssen.


Definition der Fachbegriffe zum Thema Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen

Im Folgenden widmen wir uns zunächst der Definition der Begriffe Anschlussdarlehen, Forward-Darlehen, Zinsbindungsfrist, Prolongation und Umschuldung, um das Thema umfassend von allen Seiten beleuchten und die verschiedenen Möglichkeiten besser voneinander abgrenzen zu können:

Was ist eine Anschlussfinanzierung? Im Rahmen einer Anschlussfinanzierung wird ein neuer Darlehenszins für Ihr Immobiliendarlehen vereinbart, der nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist gültig wird. Für die Realisierung einer Anschlussfinanzierung gibt es verschiedene Möglichkeiten. Zum einen besteht die Möglichkeit der Prolongation des Ursprungsdarlehens und zum anderen die Möglichkeit der Umschuldung im Rahmen eines Forward-Darlehens, das erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zum Tragen kommt.
Was bedeutet der Begriff Forward-Darlehen? Das Forward-Darlehen ist eine Möglichkeit, die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung bereits im Vorfeld zu vereinbaren. Möchten Sie sich also bereits vor Ablauf der bei Ihrer Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung vereinbarten Zinsbindungsfrist einen festen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern, können Sie ein Forward-Darlehen dafür nutzen. Der englische Begriff „Forward“ bedeutet übersetzt „Voraus“ und wird hier verwendet, weil Forward-Darlehen immer im Voraus für in der Zukunft liegende Anschlussfinanzierungen vereinbart werden. Die Vereinbarung eines Forward-Darlehens findet in der Regel mindestens 6 Monate im Voraus statt, bevor die eigentliche Anschlussfinanzierung greifen soll.
Was bedeutet der Begriff Zinsbindungsfrist? Da Baufinanzierungen und Immobilienfinanzierungen üblicherweise mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren abgeschlossen werden, haben Kreditnehmer*innen die Möglichkeit, eine sogenannte Zinsbindungsfrist innerhalb dieser Laufzeit zu wählen. Die Zinsbindungsfrist legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben wird und kann 5, 10, 15, 20, 25 oder auch 30 Jahre betragen. Die gängigsten Zinsbindungsfristen sind 10 bis 20 Jahre.
Was bedeutet der Begriff Prolongation? Eine Prolongation wird klassisch als Verlängerung definiert. Für eine Anschlussfinanzierung bedeutet eine Prolongation, dass die Bank, mit der die ursprüngliche Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung abgeschlossen wurde, den Kreditnehmern ein Prolongationsangebot unterbreitet und der bestehende Kredit bei Inanspruchnahme verlängert wird. Der Vorteil einer Anschlussfinanzierung in Form einer Prolongation ist, dass der Grundbucheintrag nicht angepasst werden muss und dadurch die Kosten für eine Grundbuchänderung gespart werden können. Die Nachteile einer Prolongation sind jedoch, dass die Zinssätze meistens höher sind als die Alternativangebote von anderen Banken und Sonderkonditionen aus dem Ursprungsvertrag oftmals nicht übernommen werden.
Was bedeutet der Begriff Umschuldung? Der Begriff Umschuldung wird immer dann verwendet, wenn eine Finanzierung an eine andere Bank oder in eine andere Finanzierungsform übertragen wird. Im Rahmen einer Anschlussfinanzierung bedeutet eine Umschuldung, dass der Ursprungskredit aufgelöst und ein Anschlussdarlehen bei einer anderen Bank realisiert wird.
   

Wann benötige ich eine Anschlussfinanzierung?

Wenn die Zinsbindungsfrist Ihrer Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung kürzer ist als die Darlehenslaufzeit, also nach Ende der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld übrig ist, benötigen Sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Anschlussdarlehen, bis der Kredit vollständig getilgt ist.

Welche Vorteile und Nachteile hat eine Anschlussfinanzierung?

Damit Sie sich bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung guten Gewissens für eine Sollzinsbindung, die vor der Volltilgung des Darlehens endet und damit eine Anschlussfinanzierung, eventuell in Form eines Forward-Darlehens notwendig macht, entscheiden können, sehen Sie in der folgenden Tabelle einen Überblick über die Vor- und Nachteile einer Anschlussfinanzierung:

Vorteile Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen Nachteile Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen
Chance auf niedrigere Zinsen als bei Abschluss des ursprünglichen Darlehens Risiko, dass die Zinsen bei Abschluss der Anschlussfinanzierung gestiegen sind.
Die Sollzinsbindung des Forward-Darlehens kann je nach Zinssatz bewusst bis zur Volltilgung des Darlehens gewählt werden oder so, dass entweder eine weitere Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung notwendig bzw. die Restsumme mithilfe von Sondertilgung(en) abgelöst wird. Dadurch genießen Sie maximale Flexibilität und können die Ausgestaltung der Anschlussfinanzierung ganz an Ihre Wünsche und Bedürfnisse anpassen. Je weiter im Voraus das Forward-Darlehen vereinbart wird, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus. Pro Monat ist mit etwa 0,02 Prozentpunkten zu rechnen, was aber aufgrund der Planungssicherheit besonders bei niedrigen Zinsen absolut vertretbar ist.
Bei einer Anschlussfinanzierung fallen keine Bereitstellungsgebühren an.  
   

Wie sind die Konditionen für Forward-Darlehen?

Die Konditionen für Forward-Darlehen orientieren sich immer an den bei Vertragsabschluss aktuellen Marktzinsen. Hinzu kommt ein Zinsaufschlag von ca. 0,02 Prozentpunkten pro Monat.

Beispiel: Wird das Forward-Darlehen 12 Monate im Voraus abgeschlossen, sodass die Anschlussfinanzierung erst in 12 Monaten beginnen soll, werden ca. 0,02 x 12 = 0,24 Prozentpunkte als Zinsaufschlag erhoben.

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung kann entweder als Prolongation bei der bisherigen Bank oder als Umschuldung bei einer anderen Bank realisiert werden. Im Falle einer Prolongation wird Ihnen Ihre Bank rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein neues Angebot unterbreiten. Aber Vorsicht: zu diesem Zeitpunkt ist es meistens zu spät für eine Umschuldung zu einer anderen Bank, denn Sie müssen die Kündigungsfrist von in der Regel 6 Monaten berücksichtigen. Es ist daher empfehlenswert, sich bereits vor einem Angebot Ihrer Hausbank um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. So können Sie die verschiedenen Angebote besser vergleichen und das für Sie beste Angebot auswählen. Hierfür eigenen sich Finanzierungsvermittler wie die Hausbau Finanz GmbH besonders gut. Denn bei einem Finanzierungsvermittler bekommen Sie nicht nur ein Angebot unterbreitet, sondern die besten Angebote aus einer Vielzahl unterschiedlicher Kreditinstitute.

Ab wann ist der Abschluss eines Forward-Darlehens für eine Anschlussfinanzierung möglich?

Ab wann der Abschluss eines Forward-Darlehens für eine Anschlussfinanzierung frühestens möglich ist, hängt von der jeweiligen Bank ab. Die früheste Abschlussmöglichkeit ist üblicherweise 60-66 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist.

Ab wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?

Die aktuelle Zinsentwicklung am Markt ist der beste Indikator, um festzulegen, ab wann der Abschluss eines Forward-Darlehens nicht nur möglich, sondern auch sinnvoll ist. Üblicherweise liegt dieser Zeitpunkt maximal 36 Monate und mindestens 6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Ein Forward-Darlehen ist außerdem immer dann sinnvoll, wenn Sie für sich persönlich Planungssicherheit benötigen oder Sie bei einem späterem Abschluss gestiegene Zinsen befürchten.

Wann muss das Forward-Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist meiner Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung spätestens abgeschlossen werden?

Der Abschluss eines Forward-Darlehens muss spätestens vor Ablauf der Kündigungsfrist bei Ihrer bisherigen Bank erfolgen, da Sie den alten Vertrag erst dann kündigen sollten, wenn Sie die Zusage für eine Anschlussfinanzierung sicher haben. Da die Kündigungsfrist meistens 6 Monate beträgt, sollten Sie sich rechtzeitig im Voraus um ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung kümmern.


Fallen Kosten bei einer Anschlussfinanzierung an?

Für die Anschlussfinanzierung an sich fallen keine Kosten an, allerdings entstehen Kosten für die Löschung und Neueintragung bzw. Abtretung der Grundschuld.

Welche Rolle spielt die Grundschuld bei einer Anschlussfinanzierung?

Wenn Sie Ihre Anschlussfinanzierung im Rahmen einer Prolongation bei Ihrem bisherigen Kreditgeber realisieren, müssen Sie an der Grundschuldeintragung keine Änderungen vornehmen. Sollten Sie sich jedoch für eine Umschuldung zu einer anderen Bank entscheiden, muss auch an der Grundschuld eine Änderung vorgenommen werden. Hierfür gibt es zwei Möglichkeiten: 1. Löschung und Neueintragung der Grundschuld oder 2. Grundschuldabtretung:

Löschung und Neueintragung der Grundschuld Grundschuldabtretung
Bei einer Löschung und Neueintragung einer Grundschuld wird die alte Bank aus dem Grundbuch gelöscht und die neue Bank neu eingetragen. Der Nachteil ist jedoch, dass diese Variante auch mit hohen Kosten (ca. 1 % der Restschuld) verbunden ist. Das bedeutet, dass mit Kosten in Höhe von ca. 1.000 Euro (Notar- und Grundbuchgebühren) pro 100.000 Euro Restschuld zu rechnen ist. Bei der Grundschuldabtretung tritt die alte Bank die Grundschuld an die neue Bank ab. Im Gegenzug zahlt die neue Bank die offene Restschuld an die alte Bank aus. Hierbei wird lediglich die Abtretung der Grundschuld sowie der neue Gläubiger im Grundbuch vermerkt, was weniger Aufwand und dadurch auch weniger Kosten (ca. 0,2 % der Restschuld) als eine Löschung und Neueintragung im Grundbuch verursacht. Pro 100.000 Euro Restschuld fallen bei dieser Variante daher Gebühren in Höhe von lediglich 200 Euro an.
   

Wann sollte ich mit der Planung der Anschlussfinanzierung starten?

Als Faustregel gilt, dass Sie etwa 12 Monate vor Ende der Zinsbindung mit der Planung der Anschlussfinanzierung starten sollten. Persönliche oder wirtschaftliche Umstände könnten gegebenenfalls für einen noch früheren Beginn sprechen. Zeichnet sich beispielsweise eine Zinserhöhung ab oder benötigen Sie aus persönlichen Gründen bereits eine vorzeitige Planungssicherheit, können Sie bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit der Planung für eine Anschlussfinanzierung beginnen.

Welchen Einfluss haben die Zinsen auf eine Anschlussfinanzierung?

Bei der Anschlussfinanzierung wird immer der dann gültige Darlehenszins als Grundlage verwendet. Ist das Zinsniveau beispielsweise im Vergleich zu Ihrem bisherigen Zinssatz gesunken, können Sie auch in Ihrer Anschlussfinanzierung von einem niedrigeren Zinssatz profitieren. 

In welchem Fall kann ich vor Ablauf der Zinsbindungsfrist in Form einer Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank umschulden?

Nach einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren besteht immer ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten haben Sie dann die Möglichkeit, Ihre alte Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung zu kündigen und im Rahmen einer Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank zu wechseln.


Welche Rolle spielt die Hausbau Finanz GmbH bei einer Anschlussfinanzierung?

Die Hausbau Finanz GmbH ist der Partner an Ihrer Seite, wenn Sie eine (Anschluss-) Finanzierung suchen, die optimal zu Ihnen und Ihrer persönlichen Situation passt. Mithilfe der Hausbau Finanz GmbH starten Sie mit einem maßgeschneiderten Finanzierungskonzept in Ihre Anschlussfinanzierung und können auch weiterhin Ihr Eigenheim sorglos und in vollen Zügen genießen.

Können auch Baufinanzierungen von anderen Banken mithilfe der Hausbau Finanz GmbH im Rahmen eines Forward-Darlehens umgeschuldet werden?

Die Hausbau Finanz GmbH ist Ihr Spezialist für die Suche nach der optimalen Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie eine neue Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung abschließen möchten oder ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung im Rahmen einer Umschuldung suchen und damit einen Bankwechsel anstreben. Wir sind in allen Fällen Ihr zuverlässiger Ansprechpartner und unterstützen Sie gerne.

Wenn wir Ihr Interesse geweckt haben oder Sie nach der passenden (Anschluss-) Finanzierung für Ihr Eigenheim suchen, stöbern Sie gerne auf unserer Webseite oder kontaktieren Sie uns persönlich. Wir freuen uns, Sie kennenzulernen!