Die Instandhaltungsrücklage für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen befinden sich immer in Mehrfamilienhäusern, die neben den einzelnen Wohnungen auch Gemeinschaftseigentum enthalten. Zum Gemeinschaftseigentum gehört das Treppenhaus, das Keller- und Dachgeschoss, die Gebäudehülle (Fassade), das Dach und etwaige gemeinschaftlich genutzte Flächen/Räume wie Hobbyräume, Waschküche, Hauseingangsbereich und Hof/Garten. Auch technische Anlagen, wie die Heizungsanlage und die Strom- und Wasseranschlüsse gehören zum gemeinschaftlich genutzten Eigentum. Werden an diesen gemeinschaftlich genutzten Flächen Instandhaltungsmaßnahmen notwendig, müssen die Kosten von allen Eigentümern gemeinsam getragen werden. Mit der Instandhaltungsrücklage wird bereits im Voraus eine Rücklage gebildet, die dann für anfallende Erneuerungen eingesetzt werden kann. Wir verraten Ihnen, wie sich die Instandhaltungsrücklage berechnet und wer sie überhaupt zahlen muss.

Als Eigentümergemeinschaft werden alle Eigentümer bezeichnet, die an einem Gesamteigentum wie beispielsweise einem Mehrfamilienhaus einen Anteil ihr Eigentum nennen. Daher ist jeder Wohnungseigentümer Teil einer Eigentümergemeinschaft. Wenn ein Mehrfamilienhaus neu gebaut wird, bildet sich aus allen Eigentümern automatisch eine Eigentümergemeinschaft. Das Ziel der Eigentümergemeinschaft ist es, die Verwaltung, die Ausgaben und die Regelungen für das gemeinschaftlich genutzte Eigentum zu regeln. Hierbei handelt es sich z.B. um die Hausordnung, die Verwaltung und um die Instandhaltung.

Fallen Kosten für die Instandhaltung oder Instandsetzung von gemeinschaftlich genutztem Eigentum an, müssen sie von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam getragen werden. Aus diesem Grund vereinbart jede Eigentümergemeinschaft einen monatlichen Betrag, die sogenannte Instandhaltungsrücklage, die von jedem Mitglied für etwaige Instandhaltungsmaßnahmen geleistet werden muss. Die Instandhaltungsrücklage ist Bestandteil des zu entrichtenden Hausgeldes, das jedoch zusätzlich zur Instandhaltungsrücklage weitere gemeinschaftlich anfallende Kosten enthält.

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird eine ordnungsgemäße Verwaltung der Eigentümergemeinschaft vorgeschrieben. Diese umfasst auch das Ansparen einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Aufgrund der gesetzlichen Verpflichtung kommt man als Eigentümer also nicht daran vorbei, die von der Eigentümergemeinschaft festgelegte Instandhaltungsrücklage zu leisten.
Anders sieht es allerdings aus, wenn sich die gesamte Eigentümergemeinschaft gegen die Instandhaltungsrücklage entscheidet. Dann kann von der gesetzlichen Regelung abgewichen werden. Es sei denn, es sprechen sich ein oder mehrere Eigentümer gegen den Verzicht aus, so kann die Instandhaltungsrücklage gerichtlich eingeklagt werden.

An einem Wohngebäude fallen früher oder später Instandhaltungsmaßnahmen an. Vor allem bei älteren Gebäuden muss immer mit sanierungsbedürftigen Gebäudeteilen (beispielsweise Fassade oder Dach) gerechnet werden. Die Instandhaltungsrücklage kann daher als Planungssicherheit für anfallende Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen bewertet werden. Bei einem Neubau hingegen haben sie den Vorteil, dass alle Gebäudeteile gerade erst erbaut wurden und neu sind. Daher können Sie bei einer Eigentumswohnung in einem Neubau von einer Schonfrist von 5 bis 10 Jahren ausgehen, in der die Instandhaltungsrücklage tendenziell niedriger angesetzt werden kann.

Laut WEG (§20) ist jede Eigentümergemeinschaft verpflichtet, einen Hausverwalter zu ernennen. Dieser kann entweder ein Mitglied aus der Eigentümergemeinschaft oder ein professioneller Dienstleister sein. Neben anderen Verwalteraufgaben gehört auch die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage zu seinen Aufgaben. Er überwacht die ordnungsgemäße Ansparung der in der Eigentümerversammlung festgesetzten Summe und legt diese auf einem gesonderten Konto der Eigentümergemeinschaft an. So kann im Notfall schnell auf die Ersparnisse zurückgegriffen werden.

Um sich der angemessenen Höhe für die Instandhaltungsrücklage anzunähern, können verschiedene Berechnungsgrundlagen zur Anwendung kommen oder als Richtwert dienen.

1. Berechnungsmethode aus dem sozialen Wohnungsbau

Im sozialen Wohnungsbau hat sich eine Berechnungsmethode etabliert, die die Höhe der Instandhaltungsrücklage der Eigentumswohnung vom Alter des Gebäudes und der Größe der Eigentumswohnung abhängig macht. Sie kann ebenfalls für die Berechnung der regulären Instandhaltungsrücklage als Anhaltspunkt verwendet werden.

Beispielrechnung:

Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern, Herstellungskosten nicht relevant, Alter des Gebäudes 25 Jahre: 100 x 9,00 Euro = 900,00 Euro Instandhaltungsrücklage pro Jahr, bzw. 75,00 Euro Instandhaltungsrücklage pro Monat.

2. Peterssche Formel

Anders als bei der Berechnungsmethode aus dem sozialen Wohnbau wird bei der Petersschen Formel nicht das Gebäudealter, sondern die tatsächlichen Herstellungskosten als Berechnungsgrundlage verwendet. Die Peterssche Formel beruht auf der Annahme, dass in einer Nutzungsdauer von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten für die Instandhaltung eines Gebäudes aufgewendet werden muss. Bei einem Mehrfamilienhaus ist davon auszugehen, dass etwa 70 Prozent der Instandhaltungssumme für das Gemeinschaftseigentum anfällt.

Beispielrechnung:

Herstellungskosten 1.500,00 Euro pro Quadratmeter, Alter des Gebäudes und Größe der Eigentumswohnung nicht relevant:

1.500,00 Euro x 1,5 / 80 Jahre = 28,13 Euro / Jahr / Quadratmeter Instandhaltungsrücklage

28,13 Euro x 70 / 100 = 19,69 Euro / Jahr pro Quadratmeter Instandhaltungsrücklage für Gemeinschaftseigentum

3. Jahreswirtschaftsplan

Die individuellste Möglichkeit, eine möglichst konkrete Berechnung der Instandhaltungsrücklage vorzunehmen, ist die Aufstellung eines Jahreswirtschaftsplans. Dieser Aufgabe nimmt sich meistens der Hausverwalter an. Er kann die Jahreseinnahmen, die geplanten Ausgaben sowie eine Schätzung der anfallenden Reparaturkosten am besten einschätzen und anhand dieser Werte einen Vorschlag über die Höhe der Instandhaltungsrücklage machen.

Anhand welcher Berechnungsmethode oder Schätzungen die Instandhaltungsrücklage berechnet wird, muss die jeweilige Hausgemeinschaft mehrheitlich entscheiden. Der Beschluss wird in der Haussatzung niederschreiben.

Die Rücklagen, die durch die monatliche Instandhaltungsrücklage angespart wurden, dienen der Finanzierung von Instandhaltungs-, Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen, die dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind. Die Erneuerung der Heizungsanlage, Reparaturen am Dach, die Sanierung der Fassade oder Schäden nach einem Sturm sind einige Beispiele dafür. Sollte die angesparte Summe, trotz allen Bemühungen nicht für anstehende Maßnahmen ausreichen, kann mit einer Sonderumlage eine einmalige Kapitalsammlung vorgenommen werden.

Die Instandhaltungsrücklage ist eine gesetzlich vorgeschriebene und sinnvolle Investition, die Sie davor bewahrt bei anstehenden Instandhaltungsarbeiten in finanzielle Nöte zu geraten. Investieren Sie in eine Neubau-Eigentumswohnung kommen Sie um die Instandhaltungsrücklage zwar nicht herum, haben aber den Vorteil, dass sie in den nächsten 5 bis 10 Jahren vor größeren Instandhaltungsmaßnahmen verschont bleiben. Sie können als Eigentümergemeinschaft also ganz in Ruhe mit einem angemessenen monatlichen Betrag ein gutes Polster schaffen, um dann im Fall der Fälle gerüstet zu sein.

Wenn Sie weitere Fragen zur Instandhaltungsrücklage, Finanzierungsvermittlung der Hausbau-Finanz oder zu den Neubau-Immobilien der HELMA Wohnungsbau GmbH haben, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren. Wir beraten Sie gerne und freuen uns auf Sie.

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